איך לזהות עסקה אמיתית בפינוי בינוי ולא ליפול לדירה ישנה במחיר מופקע? 6 כלים שיעזרו לכם לזהות עסקאות נכונות.
עסקאות פינוי בינוי והתחדשות עירונית ממשיכות להיות מגמות מרכזיות בשוק הנדל"ן בישראל בשנת 2025. ככל שההיצע של קרקעות לבנייה הולך ומצטמצם, והביקוש לדירות במרכזי הערים ממשיך לעלות, הרשויות והיזמים מקדמים יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית.
אבל לא כל עסקה היא הזדמנות אמיתית. בהרבה מקרים, דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נמכרות במחירים שכבר מגלמים את הרווח הצפוי – מה שמשאיר לרוכשים פוטנציאל נמוך מאוד לרווח עתידי.
אז איך מזהים את העסקאות הטובות באמת – ולא קונים 'חלום' במחיר מוגזם?
1. בדקו את מחירי הדירות באזור, כמה עולה דירה מקבילה שלא נמצאת בפרויקט פינוי בינוי? מה המחיר הממוצע למ"ר באזור ומה המחיר שמציעים לכם בפרויקט? האם המחיר משקף את הרווח הצפוי, או שאתם בעצם קונים דירה יקרה עם חלום?
שימו לב – אם פער המחירים בין דירה ישנה בפרויקט פינוי בינוי לבין דירה מקבילה באזור הוא נמוך, כנראה שהרווח העתידי כבר מגולם במחיר, ואין פה עסקה משתלמת.
2. הרווח טמון בלזהות את ההזדמנויות הנכונות
הזדמנויות אמיתיות נמצאות בשלב המוקדם, לפני שהפרויקט הבשיל – כלומר לפני שלב החתימות המסיבי של הדיירים ולפני שהתוכנית קיבלה אישור סופי בעירייה. כאן נמצאות העסקאות המשתלמות ביותר, כי הסיכון עדיין גבוה ולכן המחיר נמוך. דירות כאלו תזהו רק אם תעשו עבודת שטח.
3. תכנון עירוני: בדקו מה מצב הפרויקט כרגע, מה התכניות ולמי יש אינטרס לקדם אותו.
לא כל פרויקט פינוי בינוי יוצא לפועל, ולא כל פרויקט מתקדם בקצב זהה.לפני שמשקיעים, חובה לבדוק את מצב הפרויקט בעירייה:
מה שלבי התהליך? האם מדובר בפרויקט שאושר להפקדה, או שהוא עדיין בגדר רעיון? האם היו ועדות, ערעורים או התנגדויות שיכולות להכשיל ולתקוע את הפרויקט לשנים קדימה?
מי עומד מאחורי הפרויקט? האם היזם הוא חברה גדולה ובעלת ניסיון שיודעת להפעיל קשרים ולקדם את התהליך, או יזם קטן שיכול להיתקע עם הפרויקט במשך שנים?
מי בעלי העניין? אם העירייה עצמה מעוניינת לקדם את הפרויקט הסיכוי שהוא יקרום עור וגידים גבוה בהרבה…
רק כאשר מבינים את כל הגורמים המעורבים בתהליך – אפשר להעריך נכון את הסיכוי שהפרויקט אכן ייצא לפועל בתוך זמן סביר.
4. סבלנות…
פינוי בינוי זו לא השקעה לטווח קצר. מדובר בתהליך שלוקח לפחות 10 שנים, ובסביבת הריבית הגבוהה כיום, לכסף שלכם יש עלות גבוהה… בנוסף תצטרכו להתמודד עם שוכרים (אם קניתם את הדירה כהשקעה), השכירות לא תמיד מכסה את המשכנתא, שוכרים יכולים לעזוב, לרוב מדובר בדירות ישנות הדורשות תחזוקה והתעסקות שוטפת – שימו לב שאתם מוכנים גם רגשית לתהליך כזה.
- חישוב כלכלי
הרבה משקיעים מסתכלים רק על עליית הערך של הנכס, אבל שוכחים לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות:
- מס שבח – אם תרצו למכור את הדירה בהמשך, תשלמו מס שבח על הרווח שלכם.
- מס רכישה במידה וזו לא דירתכם היחידה
- היטל השבחה – במקרים מסוימים היטל ההשבחה מכח התוכנית החדשה יחול עליכם ולא על היזם.
- עלויות ריבית – ריביות על המשכנתא… במיוחד בסביבת הריבית הגבוהה כיום
כדי להבין אם העסקה באמת משתלמת – מכניסים את כל המספרים לאקסל!
חישוב מסודר של עלות הדירה, הלוואות להשלמת ההון העצמי, המשכנתא, עלויות התחזוקה, השכירות הצפויה והמיסים יגלה לכם האם מדובר בעסקה טובה או בדירה ישנה במחיר מופקע.
- 6. הטיפ הכי חשוב: לרדת לשטח
לפעמים, שיחה קצרה עם אנשים שגרים ברחוב יכולה לתת לכם הרבה יותר מידע מאשר ניתוח קר של נתוני שוק.
לסיכום – איך לזהות עסקה אמיתית ולא חלום יקר?
- לתת עדיפות לרכישה מוקדמת – לפני שלב החתימות המתקדם של הדיירים.
- בודקים את מחירי האזור – משווים מול דירות דומות. מחיר למ׳׳ר
- מנתחים את התכנון העירוני – מבינים את שלבי הפרויקט ומי היזם.
- לוקחים בחשבון את משך הזמן – זה תהליך של 10 שנים לפחות.
- מכניסים את כל הנתונים לאקסל – כולל ריבית, מסים, ושכירות צפויה.
- יורדים לשטח ומדברים עם המקומיים – מבינים את המציאות בשטח.
פינוי בינוי יכול להיות הזדמנות מדהימה – אבל רק אם עושים את הבדיקות הנכונות, מבינים את הסיכונים, ומנתחים היטב את הנתונים. מי שקונה דירה ישנה במחיר מופקע מתוך אמונה עיוורת שהיא תהפוך בעתיד לנכס זהב – עלול לגלות שמדובר בחלום יקר שלא התממש.
זכרו, ׳אסטרטגיה קודמת לטקטיקה׳ בנו תכנית עבודה ואל תמהרו לקפוץ למים. נדל׳׳ן זו ריצה למרחקים ארוכים בפרט בעולמות האלו של פינוי בינוי.
בהצלחה – דביר דימרי.
נ.ב. רוצים לבנות אסטרטגיה נדלני׳׳ת בפגישה אחד על אחד? שלחו לצוות שלנו וואטסאפ >>>
