הפשרת קרקעות חקלאיות היא אחד השלבים המכריעים בעולם הנדל"ן, והיא המקום שבו יזמים גדולים מייצרים את הרווחים המשמעותיים ביותר שלהם. רבים מהפרויקטים הגדולים שאנחנו רואים היום התחילו כקרקעות חקלאיות שנרכשו בזול, הופשרו לבנייה, והפכו לנכסי נדל"ן מניבים עם רווחים של מאות אחוזים.
מצד שני, כולנו מכירים סיפורים על אנשים שרכשו קרקע חקלאית בתקווה להתעשר, רק כדי לגלות שהם תקועים עם קרקע שאין לה שום אופק להפשרה, או שתהליך ההפשרה נתקע למשך עשורים. ההבדל בין הצלחה לכישלון בהשקעה בקרקע חקלאית תלוי במידה רבה ביכולת לבחון את ההשקעה בצורה מקצועית ולזהות קרקעות עם פוטנציאל אמיתי.
אז איך מזהים השקעה חכמה? מהם הדברים שחייבים לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית? ואילו קרקעות כדאי להתרחק מהן? במאמר הזה נעשה סדר ונציג בפניכם את 10 הכללים להשקעה חכמה בקרקעות חקלאיות.
1. קרקע פרטית בלבד
קרקע חקלאית חייבת להיות בבעלות פרטית ולהירשם בטאבו על שמכם. קרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הן בעייתיות, מכיוון שהמדינה שומרת לעצמה את הזכות להחזירן בכל שלב, גם אם החוכר מחזיק אותן שנים רבות.
2. כיוון ברור להפשרה
קרקע עם פוטנציאל אמיתי להפשרה תהיה חלק מתוכנית מתאר קיימת או עתידית. בדקו האם הקרקע מופיעה בתוכניות מתאר מקומיות, מחוזיות או בתוכנית אב. קרקעות שאינן משויכות לתוכניות כאלה עלולות להישאר חקלאיות לנצח. שימו לב במיוחד למיקום הקרקע ביחס ל"תחום תפר" בין רשויות מקומיות שונות, מצב שעלול לעכב משמעותית את ההפשרה.
3. קרקע צמודת דופן
העדיפו קרקעות סמוכות ליישוב או שכונה בנויה. קרקעות "צמודות דופן" הן הראשונות להיכנס לתוכניות פיתוח של יישובים, ולכן הסיכוי להפשרתן גבוה יותר.
4. מנהל מקצועי לקידום התהליך
השקעה בקרקע ללא "אבא ואמא" היא סיכון מיותר. חובה לוודא שיש יזם, עורך דין או חברה מקצועית עם ניסיון מוכח שמנהלת את תהליך ההפשרה. בלעדיהם, הקרקע עלולה להישאר במצב "חקלאי" למשך עשרות שנים.
5. חטיבת קרקע של לפחות 50 דונם
חטיבות קרקע קטנות מתקשות להיכנס לתוכניות הפשרה, מכיוון שאין בהן מקום מספק להקצות שטחים לכבישים, גנים ותשתיות ציבוריות. קרקעות חקלאיות מתאימות להשקעה צריכות להיות לפחות בגודל של 50 דונם.
6. קרקע בתהליך תכנוני מתקדם
אם הקרקע כבר נמצאת בתהליך תכנוני, כמו בוועדות מקומיות או מחוזיות, זהו סימן חיובי. ככל שהקרקע מתקדמת יותר בתהליך, כך קטן הסיכון שהיא תישאר חקלאית לאורך זמן.
7. קרקע בקצה היישוב
קרקעות שנמצאות בקצה יישוב או ליד גבול השטח הבנוי הן בעלות סיכוי גבוה להיכנס לתוכניות ההתרחבות של היישוב. קרקעות במרכז שטח פתוח מרוחק, לעומת זאת, הן בעלות סיכוי נמוך יותר להפשרה.
8. בדיקה משפטית ותקן 22
אל תדלגו על שלב הבדיקה המשפטית: עורך דין מנוסה בתחום יבדוק שאין בעיות בעלות, שעבודים או סכסוכים על הקרקע. בדקו גם תקן 22, המבוצע על ידי שמאי, שמספק הערכה של שווי הקרקע כיום ושווייה לאחר הפשרה. בנוסף, ודאו מראש כמה מהקרקע יופקע לטובת תשתיות ציבוריות
ואיך יחולקו זכויות הבנייה במסגרת טבלאות האיזון. הבדיקה הזו קריטית להערכת הכדאיות הכלכלית של העסקה.
9. בלי הסכמי שיתוף מגבילים
הימנעו מקרקעות שיש בהן הסכמי שיתוף מורכבים שדורשים אישור של שותפים אחרים לכל פעולה. הסכם שיתוף פשוט וברור הוא תנאי הכרחי להבטחת יכולתכם למכור או לעשות שימוש בקרקע בעתיד.
10. תמיכה של הוועדה המקומית והמחוזית
הסיכוי להפשרת קרקע גדל משמעותית כאשר יש לוועדה המקומית או המחוזית אינטרס לקדם את התהליך. ודאו שהקרקע משתלבת בתוכניות הפיתוח העתידיות של האזור ושאין התנגדויות עקרוניות מצד הוועדה.
למי מתאימה השקעה בקרקע חקלאית?
השקעה בקרקע חקלאית מתאימה בעיקר למשקיעים עם אופק ארוך טווח וכסף פנוי להשקעה שאינו דרוש לטווח הקצר. חשוב לזכור שקרקע חקלאית אינה השקעה עם תשואה מיידית – מדובר בנכס שמצריך סבלנות, ולעיתים קרובות ההפשרה עשויה להימשך שנים רבות.
בנוסף, מומלץ להיכנס להשקעה כזו רק כאשר תיק ההשקעות שלכם מגוון ומבוסס, הכולל נכסי נדל"ן מניבים ותיק השקעות שוק ההון. קרקע חקלאית היא רכיב משלים, שמטרתו להגדיל את פוטנציאל הרווח בטווח הארוך.
לסיכום
השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת מאוד, אבל היא דורשת ידע, תכנון ובדיקות מעמיקות. יישום עשרת הכללים הללו יעזור לכם לזהות הזדמנויות אמיתיות ולהימנע מסיכונים מיותרים.
בהצלחה – דביר דימרי