הסודות מאחורי עסקאות ה'פריסייל': בין הזדמנויות לסיכונים

בטח נתקלתם בעסקאות נדל"ן של 20/80 ,10/90 שהפכו ללהיט מאז פרוץ המלחמה. מה הסיפור עם ה'פריסייל' בימים אלה?

נתחיל מהבסיס – פריסייל (באנגלית pre-sale = קדם מכירה) זה כמו לקנות פיצה לפני שהיא יצאה מהתנור. אתה משלם מראש, מקבל מחיר טוב, אבל צריך לחכות.

לפני שאתם נכנסים לעסקה כזו ובשביל להבין איך עובד פריסייל הכנתי לכם הדרכה מלאה מוזמנים להוריד מכאן ללא עלות >>>

למה משתלם לקבלן לתת לכם הנחה של מאות אלפי שקלים? בואו נבין רגע איך עובד מימון נדל"ן.

היזם רוצה לבנות אחרי שנים של תהליכי רישוי וקבלת היתרי בנייה. היזם פונה לבנק לקבל ליווי לפרויקט אך הבנק לא ממהר להיכנס לפני שהוא רואה היתכנות לפרויקט… מי אמר שהדירות ימכרו במחירי דוח האפס? מי אמר שבכלל יש ביקוש לאזור? שהמוניטין של היזם הוא טוב?

הבנק דורש מכירות מוקדמות כדי להתניע את הליווי והיזם מציע כמה דירות בודדות למכירה, בהנחה רצינית. בימים כתיקונם היזם היה מציע את הפריסייל האמיתי לחברים ומשפחה ויוצא לשיווק הקלאסי, אבל אז הגיעה המלחמה, ופתאום הכל השתנה.

נובמבר 23, חודש לתוך המלחמה. על מדפי היזמים בישראל יש יותר מ60,000 דירות, אבל הביקוש נמוך… יש מחסור בפועלים ועתיד הנדל"ן לוט בערפל. היזמים נכנסים ללחץ, אין מכירות, הריביות על ההלוואות העצומות שלקחו דופקות, מה עושים?

במקום לנסות ולפתות את הרוכשים בהנחות מקומיות של מאה או מאתיים אלף שקלים, המוח היהודי המציא הטבה מעניינת מאוד – תנאי מימון אטרקטיביים.

היזמים מציעים לשלם 10% בלבד ממחיר הדירה ואת השאר כשהפרויקט מוכן. עסקאות מימון 90/10.

ועם ישראל שכל כך אוהב מבצעים קפץ על ההזדמנות. היזמים התאהבו בתהליך ומכרו בשיטות המימון הללו הרבה דירות, בחלק מהמקומות פרויקטים שלמים.

מה הם שלושת הכללים החשובים ביותר בעסקאות פריסייל? התשובות מחכות לכם בהדרכה המלאה>>>

רגע, אם משלמים רק 10% על דירה שעולה 2,000,000 ש"ח מאיפה ליזם יש כסף לבנות את כל הדירה?

פה נכנס החלק שנקרא "הלוואת קבלן". רוכש הדירה לוקח הלוואה דומה ממש להלוואת המשכנתא ומשלם איתה ליזם, אבל את את הריביות על ההלוואה היזם משלם.

כלומר למעשה, שילמתם יותר מ-10% לעיתים גם יותר ממחצית מערך הדירה.

נשמע פנטסטי, אבל כדאי לבדוק שמדובר בעסקת מימון אטרקטיבית ולא בעסקה שאת עלויות המימון גלגלו על מחיר הדירה.

ראיתי כבר הרבה מבצעים שהציגו תנאי מימון מעולים אך מחירים יקרים. לעסקאות כאלה אני קורה – עסקאות 20/90…

חברים, עם ההתאמות הנכונות, מדובר על בשורה אמיתית. לזוגות צעירים ולבעלי הון עצמי נמוך יש פה בשורה אדירה והזדמנות לקנות דירה בלי לשלם משכנתא עד למסירה,

אז איפה הקא'צ הגדול?

האמת שאין קא'צ – בכל כמה שנים יש 'טרנד' חדש שעולה וכעת זו עונת ה'פריסייל'.

מה שכן צריך לזכור את כלל ה'יהרג ואל יעבור' בעסקאות הללו: לא להיכנס לעסקה אם אין לכם יכולת להשלים אותה בסוף! גם אם מציעים לכם למכור את הדירה על הנייר לפני שהיא מוכנה (מה שנקרא 'הסבת ערבויות') בנדל"ן אנחנו קונים נכסים – לא חלומות.

למכור דירה על הנייר זה לא פשוט בכלל, אתם מתחרים בקבלן, הבנקים לא אוהבים את זה, הרוכש שירכוש מכם את הדירה במחיר גבוה יותר יצטרך להביא הון עצמי כפול שכן יש לו ערבות רק על הסכום שבו אתם קניתם את הדירה, ויש עוד סיבות רבות. אולי אפילו תתחייבו להעמיד ערבויות לפי חוק המכר בעצמכם.

בשורה התחתונה, פריסייל בזמן מלחמה הוא כמו לשחק שח-מט על רכבת הרים. יש סיכונים, אבל גם הזדמנויות. אם אתם שוקלים לקנות, תעשו שיעורי בית, היו זהירים, אבל אל תפחדו להתמקח וקפצו למים, מי יודע, אולי תמצאו את דירת החלומות שלכם במחיר שלא יחזור!

ולסיום, טיפ קטן: אם יש לכם יכולת – תלכו על הדירות המיוחדות, דירות גן, פנטהאוזים וכדו' לרוב עליית הערך שלהם גבוהה יותר.

ההדרכה המלאה: "הסודות מאחורי עסקאות הפריסייל" מחכה לך כאן להורדה ללא עלות>>>

 

דביר דימרי הוא יזם נדל׳׳ן, בעלים של קרן ההשקעות ׳דימרי השקעות׳

ומנהל את קהילת הנדל׳׳ן ׳׳יותר נדל׳׳ן משכל׳׳.